La clause d’exclusion de la garantie des vices cachés cède en cas de connaissance du vice par le vendeur

L'article 1643 du Code civil dispose que le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. »

Ainsi, le vendeur qui, ayant connaissance d'un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu'il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant l’insertion, à l’acte de vente, d’une clause de non-garantie des vices cachés.

La Cour de cassation a déjà eu l’occasion de le rappeler (Cass. 3^e civ., 16 décembre 2009, pourvoi n° 09-10.540, publié).

L’arrêt du 5 juin 2025 en est une nouvelle illustration.

En l’espèce, assignée en indemnisation par ses acquéreurs en raison d’infiltrations d’eau survenues dans leur maison d’habitation peu de temps après la vente, la venderesse se défendait d’avoir dissimilé l’existence duvice en se prévalant d’un refus de garantie de l’assureur dommages-ouvrage notifié à la suite d’une déclaration de sinistre survenue huit ans plus tôt.

La Cour d’appel de Paris avait alors jugé applicable la clause de non-garantie des vices cachés stipulée à l’acte de vente et rejeté les demandes indemnitaires des acquéreurs.

La Cour de cassation n’est pas du même avis.

Après avoir observé que l’expertise dommages-ouvrages avait mis en évidence, en sus de tâches d'humidité esthétiques sur les murs du sous-sol, un désordre d'infiltrations au niveau du dallage du sous-sol non esthétique cette fois, que l’assureur dommages-ouvrage avait refusé de couvrir au seul motif qu’il avait pour origine des travaux réalisés par la venderesse, la Cour de cassation a cassé l’arrêt d’appel reprochant à la Cour d’avoir violé l’article 1643 du code civil (Cass. 3^e civ., 5 juin 2025, 23-14.619, Inédit).

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